2023年9月14日，由中国人民大学重阳金融研究院与知名国际投资公司赛德思集团共同主办的“人大重阳宏观形势论坛（2023年秋季）疤痕效应与中国经济复苏：新挑战与新机遇”研讨会在京成功举办，现场百余人参会，十余位金融、经济专家学者参会并演讲，发布了《“小修小补”刺激不够，“大开大合”改革才行——2023 年夏季以来经济政策回顾及建议》《外资眼中的中国经济》两份研究报告，30余家中外媒体到场进行报道。优客工场创始人兼董事长毛大庆参会并发言，以下为发言实录：

今后，一旦房地产的发动机作用消失了，中国经济要靠什么去推动增长？

本文字数约3114字，阅读需要3分钟。

优客工场创始人兼董事长 毛大庆

在长期研究区域经济和人口问题的过程中，我更关注的不是经济问题的表象，而是它的底层逻辑。

中小企业的生存环境固然重要，但在这背后，其实有很多内在因素在影响和改变着大环境，其中比较重要的两点，一是人口，二是房地产。

首先，让我们来看看中国人口的现状。

中国已经进入了老龄化社会，并且这个趋势还在加速。关于这一点，基本上整个社会已经形成了共识。

真正的争议焦点在于，中国到底有多老，以及中国要老到什么时候才能重新往年轻上走？

2020年我国65岁以上老龄人口达到1.91亿，占总人口比重为13.5％，全球每4个老年人中就有一个中国人。也就是说，到2025年，中国将有接近2亿超过70岁的深度老龄化人口。

2001年，中国65岁以上的老年人占总人口的7％以上，这是老龄化社会的门槛。中国用了20年多一点的时间，进入了深度老龄化社会，而从老龄化到深度老龄化，法国用了一个多世纪，英国用了半个世纪，德国用了40年。

老龄化大潮带来的直接影响就是人口健康和社会医疗卫生服务压力。中国70岁以上的老年人中，有75%患有至少一种慢性病，这其中有43%的人患有2种以上的慢性病。按平均年龄77岁计，平均有7年的慢性疾病史。

按照目前这个趋势推演，大约2040年前后，中国65岁以上老龄人口可能将达到峰值，约4.25亿，占总人口的35%左右。随着人口寿命延长，2055年前后，80岁以上人口将达峰值两亿余人。

这是一个非常巨大的比例，比较直观地讲，也就是每10个中国人里，就有三四个老年人，这将是一个之前几千年从来没出现过的深度老龄化时代。

度过了这个峰值后，再经过十几年，大约到了2070年开始，中国的人口结构才可能逐渐转向年轻。

关于中国人口老龄化的各种数据非常多，我在这里仅列举一些最直观、最基础的，目的就是为了说明中国未来的经济形势，因为经济发展最直接的力量就是劳动力。

在未来近半个世纪的时间里，我们已经确定了人口年龄结构的趋势，也就能确定了劳动力资源的趋势，还能确定的是，由于老龄化的深入，财政中的养老金支出也将越来越重，社会医疗卫生救护投入需要越来越大，从而影响到财政在其它经济维度上的发力。

这些问题，将随着老龄化的深入，而被成倍数的放大。这就是我们能看到的趋势。

人口之外的第二个要素就是房地产，其实房地产的逻辑就是建立在人口逻辑之上的，毕竟房子是由人建、给人住、由人交易的，人口问题，直接影响着房子的问题。

普通老百姓最关心的是房价，对于房地产总货值是没有概念的。

货值，就是货币计算的生产、销售等经营产品和货物的总价值。

1998年，中国商品房改革，政府开始向购房者发放70年土地使用权证和房产证。

2021年中国住房市值已突破476万亿，但人均住房市值低。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。

与国际相比，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。

再与GDP做一个比较，中国住宅商品房的总市值是2020年GDP的414%，或4.14倍，与欧美日各国对比，这个数字上，美国是1.48倍，日本是2.33倍，德国2.71倍，英国3.1倍，法国3.3倍。

上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭时，商品房的总货值占GDP倍数是3.9倍，比今天的中国还低。

如果再将中国整体的商品房货值细分到不同水平的城市，情况更夸张。

在住房市值与当地GDP倍数上，一线城市达到820%，二线城市达到406%，三四线城市为289%。

在一二线城市的商品房中，有多少是已经还清了房贷的？

根据央行统计，截至2021年末，全国个人住房贷款总额是38.3万亿元，有43.4%的城镇家庭有房贷。

根据第7次人口普查数据，中国约有2.43亿户城镇家庭，也就是说，有房贷的城镇家庭约有1.05亿户，由此推算，平均每户背负房贷的金额接近40万元。而这里指得房贷只是本金，如包括利息和公积金贷款的部分，总值接近70万亿。

我们知道，中国人家庭资产中最大的部分就是房产，这个比例甚至可能高到七成，这与过去几十年经济高速发展过程中中国人对房产投资的热情关系密切。

也正因为这样，所以现在从中央到地方再到每一个人，对于房价的走势都非常担心，一旦房价有了下跌，直接意味着居民财富的缩水，后果不言而喻。

根据央行数据，2000年，中国城乡居民存款总额只有不到6.3万亿元，经过20年的发展，到2020年，这个数字涨了十几倍，全国居民存款总额高达90.47万亿，到了2022年，居民存款较上年又增加了近18万亿元，总额超过了120万亿。

但是，我们必须注意到，在这120万亿的存款中，并不是每个中国居民都有份的，数据显示，中国有5.6亿人没有存款，占总人口的四成。

从2000年到2022年，短短二十几年的时间，中国人经历了一个财富迅速积累的过程，在这个过程中，最重要的抓手就是房地产。

而房地产的增长，也就是从2004年土地招拍挂制度在全国普遍施行之后开始的。从那时起，地方政府把土地财政纳入地方财政预算，并开始大幅征收、收储土地，一级开发以及大量的M2涌进土地，从土地财政转向土地金融，导致国家有了更大的蓄水池。

这个蓄水池可以解决中国绝大部分的CPI问题。这二十几年来，表面上看，中国的物价大幅上涨，但人民生活水平也在同步提升，并没有出现因为肉菜价格翻倍而有老百姓怨声载道、生活困难、吃不饱饭的情况发生。

这背后，就是房价的不断上涨在持续维稳。

2004年，一套一百平米的房子，在北京、上海本地职工年薪的关系是13.4倍，直观上看，攒下13.4年的工资收入，不吃不喝，就能买一套百平住宅，但这个“工资年份与房产的倍数”到了2010年涨到了29.2，六年间，房价暴涨。

再后来，到了2015年，这个数字涨到了33-38，这背后体现的压力是巨大的，普通职工的工龄也只有40年，你还得保证不失业。

源于土地价格上涨、房价上涨、M2涌入，拉升了本地GDP。

在市民的生活中，如果你买了一套房子，同样是涨价，你听说猪肉涨了一块钱你会发牢骚，但一平米房子涨了一千块你会很兴奋，即便这是你的刚需，但也意味着你的家庭资产增值了。

猪肉涨价叫物价飞涨，房子涨价叫资产增值，这是一个很有意思的中国式理财观念。

在这个观念的背后逻辑，就是房子不可能跌，只会一直涨。

一旦房子开始跌价，家庭资产就会开始缩水。

而房子与人口之间的关系，就在这里微妙的联系到了一起。

当一对夫妻决定用工作年龄中的大部分时间来供房，生养小孩这件事就变得很昂贵，甚至成为可以被延缓乃至放弃的选项了。

在人口老龄化与房产理财观的两个元素综合到一起，我们才能更宏观地看待经济增长和中小企业经济环境的问题。

过去这么多年，经济增长最重要的发动机就是房屋和土地，老百姓想要投资理财，第一个想到的也是房地产，而制造业、科技创新在经济增长中的贡献比很低。

今后，一旦房地产的发动机作用消失了，中国经济要靠什么去推动增长？

这就是最近几年出现的一个新词汇：新动能。

技术、产业、模式、都是新动能的组成部分，中央这些年一直在强调创新驱动发展的战略，就是在以改革创新为中国经济发展注入源源动力。

（文章内容仅为个人观点，不代表平台观点）

(欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳 ；微信公众号：rdcy2013)