作者张敬伟系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，本文刊于11月20日每日经济新闻。

房住不炒是需求端所期，因城施策是应有之义。

经济放缓，内外市场承压之下，房地产不能成为经济刺激手段，否则楼市就容易失控，难走出楼市炒作逐利的周期律怪圈。

近日，央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）中重申，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。《报告》的核心要旨是坚持稳健的货币政策，不实行“大水漫灌”，不追求短期利益的经济刺激政策。故而，货币政策也好，财政政策也罢，以及房地产，都不能走饮鸩止渴的功利化路径，而是秉承中道节制。

本轮楼市周期，是在“去库存”的背景下启动的，至今已有4个年头。期间，最初是一二线热点城市的房价失控上涨，随后才有因城施策的政策导向，形成房住不炒的上下共识。一线和热点城市也开始了史上最严的楼市调控，很多三四线城市房价也从“5000元+”升到“10000元+”。当然其中也充斥着坊间传闻的鹤岗“白菜价”……楼市差异化已经形成，但人们的感受还是房价过高，安居之梦依然在路上。

虽然中国有高拥房率（85%），却和人们的安居感受极不相称。一方面，随着城市化进程的加速，很多年轻人纷纷赴发达城市工作生活——京沪广深四大一线城市是首选，热点二三线城市、省会城市和区域中心城市是其次。因此，热点城市的房价是抑制不住地上涨，欠发达地区的城市价格则迟滞——年轻人即使在故乡拥有多套房，也没有经济实力在热点城市购房实现安居。显然，就地安居只是看上去很美，在强大的市场力量和趋利潮流面前显得毫无办法。另一方面，不少城市开始“抢人大战”，从高端人才到中技领域，竞争相当激烈。这也凸显，“后人口红利”时代已经来临，各城各地与其说是抢人才，还不如说是抢年轻劳动力。各城“抢人大战”也伴随着房价补贴……看似降低了构房成本，但也放大了楼市需求，最终形成房价高企的倒逼力量。

市场也没有更好的创富途径。股市波动大，尽管科创板、注册制、大开放的资本市场格局逐渐形成，且多年强监管给资本市场提供了相对规范的投资环境，但投资者对股市还是有阴影。互联网创新理财产品也存在着诸多问题。因此，购房是安全的投资途径，毕竟房地产关系地方政府、开发商和金融机构等诸多利益主体，形成复杂多元的利益共同体。而楼市宏调多周期的反复，也强化了市场楼市不能倒、倒了就地动山摇的市场共识。楼市完全市场化，容易造成硬着陆带来的系统性金融风险，周期性的宏调又会带来“空调”尴尬。

中国房地产市场积累了很多存量沉疴，又不断挹注增量难题。经济放缓压力之下，利用房地产来提振经济，成为各地习惯性的刺激动作。当此时也，《报告》可谓给各城各地敲响了警钟，切莫打楼市刺激的主意，值得肯定。

楼市刺激可带来短期政绩，但不可持续。“六稳”是当务之急，也是综合施策，不能在楼市上开刺激口子，导致“六稳”失衡。更要者，经过这轮周期的多手段调控，楼市整体趋稳，房住不炒的政策主调也取得了一定的市场成果。数据显示，10月份70个大中城市新房价格环比增长0.5%，增速与上月持平；新房价格同比增长8%，较上月回落0.6个百分点；二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%，分别回落0.2个百分点和0.4个百分点。

今年下半年以来，央行先后5次定调房地产信贷，一再强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化。这体现在楼市信贷的变化上。《报告》显示，9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示，第三季度以来，房地产市场运行总体平稳，房地产贷款增速平稳回落，房价涨幅有所回落，房地产开发投资与新开工增速平稳下降。显然，信贷流向房地产业的微妙变化，也彰显央行信贷政策的成果。

美联储引发的货币政策宽松跟随效应，以及国内市场猪肉价格高企带来的CPI连续两月进入“3时代”，中国市场面临“通胀”之忧和货币政策宽松压力。《报告》也给出了笃定答案，货币政策不“大水漫灌”，房地产市场不工具化。前者通过多工具手段保持流动性合理充裕，后者则要求信贷维持节制定性。要说明的是，央行政策导向性的流动性，一是解决三农和小微企业长期存在的融资难和融资贵问题；二是服务实体经济。为了保障货币政策效果，也需关闭流向楼市和股市的阀门。当然，敏感的楼市和股市，即使没有得到流动性的“滋润”，也能敏感地获得市场外溢传导。

明确楼市刺激的不可持续，抑制楼市工具化的政绩冲动，正当其时。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）