本文刊于7月28日“重阳投资”微信公众号。

      Q：如何解读近日政治局会议强调建立房地产市场长效机制并构建“购租并举”供应体系？

      A：近期，中央和地方政府连续出台了关于建立房地产长效机制的政策文件和举措，其中又以建立购租并举的住房供应体系为主要内容。

      所谓房地产长效机制，是相对于短期调控措施而言。近年来，我国的房地产调控可以说“一直在路上”，已经从原来的限购、限贷，发展到现在的限购、限贷、限价、限售。但是，这些行政性手段都属于短期的临时性措施。不仅房价在调控声中越长越高，房地产产业链积累的相关经济金融风险和引发的社会问题也越发严重。建立房地产长效机制，一是要实现住有所居；二是要抑制房价过快上涨势头，实现风险软着陆。

      7月17日，广州市发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，要求到2020年形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，其亮点是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，并以广州、深圳、南京等12个城市为首批试点城市。7月24日，上海市首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，成交楼面均价皆未超过6000元/平方米，大幅低于市场价格。7月25日，新华社报道，中共中央政治局会议强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。7月26日，住建部有关负责人表示，将通过立法保障租售同权。从政策层面近期的密集动作来看，中央政府要求控制房价上涨、建立房地产行业长效机制的态度明确、坚定，部委和地方政府也已经积极跟进。作为探索房地产调控长效机制的第一步，以租赁市场提供部分住房需求、以租售同权作为配套措施的政策框架逐渐明晰。培育和发展租赁市场一方面有助于分流、满足部分住房需求，稳定房价预期，另一方面也不触动已有的房地产存量格局，对控制房价过快上涨、实现高房价软着陆具有重大的现实意义。

      建立房地产长效调控机制需要各方面政策统筹推进，不可能一蹴而就。首先，租售同权的立法实施在一定程度上涉及到教育、医疗等核心资源的重新分配，现有的利益格局很可能遭到很大挑战，反过来也会对租售同权的顺利实施和公共品资源的足量供给带来压力。其次，培育和发展租赁市场是从供给角度出发的措施，还要考虑需求因素。如果房价继续较快上涨，租房而非买房的机会成本就会非常高，租赁市场的需求很可能会受到明显压抑。第三，土地出让金在地方政府收入、地方经济发展中占有举足轻重的地位，按照现有的政策思路和上海市已有的实践，发展租赁市场必然要求地方政府大幅让渡土地出让金收益，这又以全面开征房产税为前提。所以，房地产长效机制的建立需要一个相对较长的过程。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）