陈晓晨系中国人民大学重阳金融研究院国际研究部副主任、研究员，本文刊于9月21日国际商报。

　　一项最新全球排名显示，土耳其、新西兰和加拿大在过去一年中房价涨幅最大。

　　英国莱坊房地产经纪公司发现，上述三个国家的房价涨幅介于10%~14%之间。尽管新西兰的名次表面上落后于土耳其，但剔除通货膨胀因素后，新西兰房价涨幅超过土耳其位居榜首。

　　英国广播公司（BBC）近日提供的数据显示，新西兰奥克兰地区的房价去年上涨15.9％，致使房价比2007年创下的前一峰值高出超过85％。

　　规划不当成问题

　　新西兰联储日前在一份声明中宣布，从2016年10月1日起，通过对商业银行的贷款限制提高购房首付比例。

　　声明说，新规正式实施后，就一般情况而言，投资型住宅首付比例提高至最低40％，自住型住宅首付比例提高至最低20％。

　　BBC的数据显示，奥克兰市房价的平均价格相比2007年上升了85％。创纪录的移民数量，低利率和供应短缺推动了奥克兰地区的房价，并在全国范围内推动了房地产市场的繁荣和发展。由于普遍通胀，无法提高借贷成本的新西兰联储引入贷款限制，特别侧重关注投资者努力抑制需求。

　　中国人民大学重阳金融研究院宏观研究部副主任、研究员陈晓晨对国际商报记者分析，新西兰国土广阔，其面积比英伦三岛还大，相当于整个京津冀和海河平原的核心区。但是全国人口只有460万人，与北京市海淀区人口差不多。“奥克兰人口分布极不均衡，常驻人口占到全国人口的三分之一，因此出现了人地矛盾的问题。如果规划得当，人口分布合理，城市的承载力应该没有问题。”陈晓晨说，“新西兰一直是政府管控能力很强的国家，政府把土地出售给个人，产权是永久的。奥克兰人均占有面积很大，但是拆迁成本很高，导致了整个城市道路规划很差。路网拥堵造成整个城市房价高企，这完全是规划不当导致的。”“而且，新西兰属于小经济体，资本市场容易受到冲击。美联储从2008年以来的不断‘放水’和对资金的需求，导致大规模的资金涌入新西兰，很容易导致资产价格出现高涨。”陈晓晨进一步分析道，“奥克兰是南太平洋的中心，成为毛利人新的经济文化中心，随之而来出现了很多问题。政府要开发土地为新移居的人提供住宅，只能向南不断扩张，公共交通又很不方便，必然带来市中心房价的上涨。”

　　新西兰联储考虑进一步降息来刺激通胀，更多的贷款限制也正在进行中。新西兰联储主席惠勒打算明年引入债务与收入限制，这可能要求银行更多注意借款人的贷款和服务能力。

　　政府调控作用有限

　　过去三年来，新西兰永久性或长期性的人口流入达到16万，极大增加了房产市场的需求量。

　　目前对新西兰政府而言重要的是重新评估过往的政策是否能够吸引到新西兰所需要的技术移民。虽说任何调整都会使市场发生很大的变化，但是随着时间的推移，这些政策调整将有助于缓和房地产市场的不平衡。

　　陈晓晨表示，外籍人员的进入，对房价上涨有一定作用。从2016年10月1日开始，新政府限购限卖，短期对房价有打压的作用，但是房价更多是受到货币、土地二者的共同作用。“政府的限购政策会起到一定作用，但长期来看，如果奥克兰逐渐成为南太平洋的中心，中新经贸关系不断提升，在TPP谈判中新西兰在农产品出口方面有很大发言权，这些都会导致政府的作用递减，甚至可能起到反向作用。”（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）