本文刊于3月3日重阳投资微信公众号。

　　一线城市楼市已近沸腾

　　这轮房地产价格快速上涨始于去年5月的深圳，之后蔓延至上海、北京等其他一线城市。根据国家统计局数据：2015年12月深圳新建商品住宅较去年同期上涨48%——2010年至今总计才涨了84%。进入今年1月，房价上涨速度进一步加快，深圳新房同比上涨53%，上海上涨21%。春节之后，楼市则几近沸腾，甚至出现352套总价上千万新房被一天抢光、二手房东一天多次跳价的场面。

　　之所以会出现如此局面，笔者认为可以从三个因素来找原因：

　　人口及产业因素

　　一线城市楼市火爆的基础是持续旺盛的刚需。大城市因其相对更好的医疗、教育、就业机会以及公共设施资源，对年轻人的吸引力长期存在，置业需求相对而言更加旺盛。

　　2011年以来，中国经济开始放缓，大宗商品价格持续下跌。国有企业聚集的传统行业景气度下滑，民营经济占比较高的新兴行业发展相对要好一些。作为民营经济最活跃的区域，珠三角和长三角的经济转型进程领先全国。另外，刚过去的这波牛市提升了金融从业者的收入，一线城市尤其是上海和深圳聚集了更多的金融产业，整体购买力得到提升。

　　货币因素

　　2014年11月至2015年10月，央行在1年内开展了4次降准、6次降息，政策之密超过2008年。当前中长期贷款基准利率仅为4.9%，10年期国债利率降至2.8%，余额宝年化收益率不到2.6%。在实体经济下行、金融体系流动性充裕的背景下，个人按揭贷款作为优质资产，普遍能够获得利率折扣。简单做个比较：2014年11月之前，中长期贷款利率是6.55%，且普遍没有折扣；当前中长期贷款利率为4.90%，且普遍能获得8到9折的优惠，按照首套房8折来计算，当前实际的中长期贷款利率仅有3.92%，较之前降低了4成。

　　资产替代因素

　　股市于2015年6月见顶后赚钱效应不再，加之E租宝等高息融资平台接连出事，全社会陷入资产荒。经历过股市的剧烈波动，居民购房保值的观念较此前更加坚定，一线城市的房地产因其在过去极强的赚钱效应，更成为当下社会资金的“理想”去处。

　　虽然一线城市楼市价格上涨存在一定的基础，但目前全民疯抢的“沸点”状态显示楼市存在过热迹象。日前，新华社发出提醒，要注意房价上涨中的“虚火”，并指出一线城市房价飙涨，使得大量投资客返场，这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。笔者也认为须提防房地产市场结构性过热的风险：

　　提防社会资产过度集中于土地和房产的风险

　　过去4年，工业品价格处在下行趋势中。股市自去年6月下旬以来也在下跌。除了债券受益于流动性宽松和避险需求以外，大类资产里面，只有房地产是上涨的。一种资产的收益率持续上涨，势必会导致社会资金向该类资产转移。对居民而言，目前房产已经占到居民财富的6成以上，一线城市的比例则更高。对金融机构而言，相当比例的贷款是以土地或者房产做抵押的。今年以来部分城市房地产价格再次出现快速上涨，1月份银行信贷也出现大幅增加，势必将进一步加剧社会资产向土地和房产集中的局面。

　　提防一线城市楼市被过度炒高的风险

　　一线城市房地产市场即便没有到达拐点，在如潮水般的抢购之下，势必也会透支未来一两年的需求。我国存量房地产市场中，一线城市占比较高，笔者大致测算了一下：按照城镇人口7亿、人均34平米居住面积以及6500元每平米的价格推算，中国住房存量价值约为150万亿人民币；京沪深三地按6000万人、人均30平米以及4万每平米的单价推算，上述三个城市的住房存量价值高达70万亿，占全国房地产存量市场价值的近一半。在一线城市楼市已经承载这么多财富量的情况下，需提防其在短时间内被过度炒高、透支未来需求的风险。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）