作者张敬伟系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，本文刊于8月23日腾讯网。

楼市严控之下，新房和二手房市场渐趋回归理性。但是热点城市租房市场突然“发烧”热起来。

据21世纪经济报道消息，近期部分重点城市房租出现了较快上涨，尤其以北京房租的快速上涨成为舆论关注的焦点。据中国房价行情网数据显示，北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。而在本轮住房市场租金上涨过程中，21世纪经济研究院选取国内11座重点城市(主要包括省会城市、直辖市和计划单列市)进行分析探究。

结果显示，11个重点城市7月租金整体涨幅超20%。虽然北京引起了舆论更多关注，但北京租房市场价格上涨不过刚在“平均线”之上，在11城中仅处在第6位。11城中，成都的房租同比涨幅高达31%，成为11城的涨幅之首，而广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%，而北京21.89%的涨幅仅列第6位。相对涨幅较低的为厦门，幅度为10%。

11个热点城市租赁市场在7月份集体发烧，不是偶然现象，而有共同原因。21世纪经济研究院给出的原因是，当前热点城市房租上涨与受房价上涨刺激，新增市场供给尚未形成有效需求，以及毕业季到来短期内拉高的租赁需求等重要因素有关。

确乎很有道理。据国家统计局8月15日发布2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，7月房价涨幅继续上升，下调城市数量仅3个，上涨65个。全国商品房销售面积超过1.2亿平米，销售额高达1.1万亿，同比分别上涨10%与22%。7月内成交的商品房住宅均价高达8686.8元，继续刷新历史最高值。虽然70城中超过60城发布了超过70次各类型房地产调控政策（8月份各地已经超过25个城市发布了各项调控政策），但也释放出房价处于涨势区间。大环境之下，租房市场水涨创高自是应有之义。当然，7月份是毕业季，11城又是毕业生心仪的热点城市，毕业生留下来的愿景也客观上形成需求端旺盛对租赁市场供给端的倒逼。

除了市场因素之外，租赁市场“发烧”是否还有其他原因？这才是值得各城思考的问题。11个热点城市，尤其是北上广深四大一线城市，上半年GDP均超万亿，人均GDP和大学生薪酬水平也都处在全国前列。作为提前进入发达行列的中国城市，新房、二手房、租赁三大市场价格高上去，自有其理性逻辑。但是7月份单月的房租陡涨，和新房、二手房价增长错位（其中上海7月房价环比下降），自然有市场外的因素搅扰。以北京为例，租赁市场涨幅虽然在1城中排在第6位，但是租房客对此异常敏感，各大媒体也对京城租赁市场突然发烧的情况进行了调查。当然，也有圈内人士曝光租赁市场涨价内幕。对租房客而言，租房就像是割肉；对业主而言，则体验了待价而沽的狂喜；对参与调查的媒体而言，直观看到的市场乱象是，业主报价7000，机构加价800，从而形成机构加价抢房囤房之势。

机构囤房，价格自然偏离正常轨道。从最简单的数学方式看，北京21.89%的租房价格涨幅，虚高水分应该在20%左右。由此可见，新房和二手房价格高居不下和7月份毕业季来临，不过是众多机构推升租赁市场价格的由头。主要还是有机构囤房和资本的违规操作所致。囤房事实上也是市场垄断行为，因此不能放任“看不进的市场之手”扰乱租赁市场，看得见的调控之手也应有所作为。

北京已经动起来。近日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不”要求。所谓“三不”正戳中了租赁市场价格突然走高的痛点。所谓“三不”，即不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时，各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理，决不允许哄抬租金抢占房源，对于触碰这条“红线”的业务人员，一经查实从重处理直至开除。8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门还集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

行业协会和监管部门动起来，北京住房租赁企业也作出正面回馈。除了落实“三不”之外，还承诺不涨租金并投放更多房源增加供给，以缓释租赁市场的焦虑。

北京如此，其他热点城市也可比照执行。其实，租赁市场机构囤房涨价那些事，并没有什么特殊秘笈，所有城市的住房租赁企业在逐利操作上都是大同小异。拿来北京的“三不”同样适用于沪广深。

像成都、重庆、厦门这样的二线城市，在调控租赁市场“发烧”时，更应下大力气。毕竟，畸高的租价和高企的房价一样，会对人才形成“逼走”效应。为了留住人才，也应对租赁市场下手调控。

新房和二手房要调控，租赁市场也不嗯放任。否则，重点热点城市的租赁市场“发烧”也会对其他城市形成恶性传导。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）