受访者卞永祖系中国人民大学重阳金融研究院研究员，本文刊于2月5日侨报网。

　　业内人士指出，2016年中国经济仍将面临较大下行压力，在经济结构调整和转型升级背景下，2016年将有更多楼市宽松政策出台成为预期。

　　2015年以来，去库存成为中国楼市政策的主基调。去年年底召开的中央经济工作会议还将化解房地产库存列为今年经济社会发展的五大任务之一。今年年初，地方两会相继召开，房地产去库存也成为各地两会的热词，许多地方还提出了包含公积金政策等促库存消化的具体政策措施。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，2015年二手房交易营业税征收年限虽由5年降为2年，但是对购房人交易环节税费负担仍然较重，2016年有望进一步降低二手房交易环节个税和营业税，同时，预计2016年信贷方面对购房人支持力度将进一步加大，比如进一步降低首付款比例、降低贷款利率、加大贷款利率优惠，进一步放松公积金贷款政策等。

　　“2016年针对不同区域和房企，政府会采取一些分类治理措施”， 中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光。他表示，在政策宽松导向下，为加快销售向投资转化，避免全国性投资下调过于剧烈，政府会增加一线城市土地供应和贷支持；为鼓励三四线城市房地产销售，政府可能强化对三四线市场扶持，甚至会出台一些超常规政策，比如鼓励地方政府购买商品房成为保障性住房；另外，针对房地产企业债务风险，也可能出台一些金融扶持政策。

　　上海克而瑞地产研究院报告显示，在稳定住房消费、全力去库存的当前，房贷利息抵扣个税有望提前落地，财政部内部已完成个税改革方案，2016年有望上报；房地产税立法程序尚未完成，不动产登记信息管理基础平台无法正式投入运行等原因，房地产税2016年暂无落地可能。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员、学术合作部副主任相均泳指出，2016年是“去库存”开始第一年，农民购房优惠及配套政策将陆续落地，如购房与户籍制度挂钩等方面户籍制度改革、购房税费减免、购房补贴及配套的社会保障和子女教育等。同时，加快农村土地流转，盘活农村土地等政策也将陆续跟进。

　　“国家推出去库存政策后，‘政策底’要来临”，相均泳提醒说。他表示，政策应该说已经到底，“政策底”出现一段时间之后，“市场底”也会显现。

　　在中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖看来，楼市宽松政策也还会继续，宽松政策有几个预期：保持房地产市场稳定，让市场逐步起主导作用，调动民间资金盘活库存，释放部分楼市资本进入新兴行业。

　　房价整体疯涨可能性不大

　　中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光认为，在宏观经济下行、房地产整体库存高企情况下，房价整体疯涨的可能性不大，还会保持分化趋势。

　　李晓光分析，2016年房产市场持续调整，新开工量受冷，投资增速下行，一、二线城市库存较少，需求旺盛，房价会继续稳定上涨；三、四线城市库存高企，居民就业和薪酬受到经济下行冲击，购买力不足，房价走低。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，消化库存目前还在第一位，2016年房价整体涨幅稳定，分化持续。他指出，一线城市及重点省会城市，地王地频出，将迎来豪宅年，改善型购房需求持续释放，未来“房价结构性上涨”或将继续主导新房楼市，但目前购房以改善型和首次置业客户为主，投资客逐渐隐去，房价大涨预期不大；在三四线城市，前几年，流入人口明显小于流出人口，土地财政刺激下，库存巨大压力，降价走量是开发商的必由之路，房价还将继续保持低迷。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员、学术合作部副主任相均泳认为，市场严重供过于求，房价不会大涨。其中，一线城市地价攀高，库存减少，需求旺盛，房价存在上涨态势，但政府有政策手段可调控房价过快增长，一线城市增长趋稳；热点二线城市和重点城市群城市占据区位、政策等优势，城市发展前景利好楼市，房价稳健；三四线城市去库存压力大，现已有部分城市降价，未来下跌预期更大。

　　“未来房价继续分化趋势不可避免”，中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖指出，在经济下行、商品房库存高企背景下，关键要保持房地产市场稳定。

　　多子化成趋势 改善型需求增加

　　去年，“全面二孩”的消息让在安徽合肥工作的王勇着实高兴了一把，他想祖辈儿女双全的夙愿终于可以在自己身上实现了。然而，高兴之余，新的问题又摆在了王勇面前——现在60多平米的小两室怎能“装”下将来一家四口 ？他想换套大房子.

　　其实，嗅觉灵敏的房地产开发商比王勇反应快多了，早在去年11月份，北京顺义某项目户外广告上就打出了“二胎政策放开，两房怎够”的广告语，主推90-235平方米的三居、四居。

　　在北京从事商品房销售的郭正磊看来，随着家庭多子化成为趋势，改善型需求有望出现大幅回升。

　　有分析报告也认为，目前中国三房或以上住宅占中国住房存量比例不到40%，随着中国家庭已实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现下滑，改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。

　　中国人口普查信息显示,现阶段,全国符合“全面二孩”政策条件的夫妇为9000万对，主力是80后,但受经济及非经济因素影响,他们的生育意愿普遍不高。此前,实施“单独二孩”政策时,预测每年可增加200万新生婴儿,但实际增加数只有47万,与预期差距很大。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“全面二孩”政策对于楼市而言属于重大利好，“楼市需求与人口有关，全面放开二孩将明显促进人口增长”。不过，鉴于2013年单独二孩政策出生率明显低于预期，恐怕“全面二孩”政策的具体效果还有待观察。

　　“‘二胎’政策有一定刺激作用”， 中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光说。他表示，“二胎”可以改变人的预期，比如说为未来孩子准备，但对楼市的实质影响取决于人口生育率，并非马上就有效果。

　　中国人民大学重阳金融研究院研究员卞永祖也指出，“二胎”刺激作用不会特别明显。他强调，房地产未来更应该要改变过去的粗放经营，按市场规律做事，在经营策略、户型结构等方面创新求得生存。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）