时间：2014年02月26日13:30-15:00

　　地点：中国人民大学文化大厦602室

　　主题：2014年中国经济宏观风险之房市是否将崩盘

　　会议背景：

　　    近日，杭州、常州等地的个别楼盘大幅降价，另1月份，70个大中城市住宅销售价格月度数据显示，中国房价增长放缓。今年初，香港楼市熊态渐显，长三角也拉开降价大幕，王石、任志强也再不看好2014年的大陆楼市。2014年中国房地产市场是否将面临崩盘，这是一个值得思考和研究的问题。

　　观点汇总：

　　张敏一

　　一、从供求关系上看，交易量还在，价格也没有大跌，说明房地产市场熊市未到。

　　（1）住房市场成交量回升。

　　（2）住房市场的价格依然坚挺。

　　（3）土地市场的交易依然火爆。

　　二、尽管杭州楼市库存量大，但是大幅降价实属个案，被媒体过度解读。

　　媒体报导的焦点是杭州城北的德信北海公园项目,近期将6号楼的尾盘以15800元/平米的价格进行了促销,比之前18000元/平米左右的价格大约下降了12%左右。以德信的降价案例而言,市场同时忽略了以下的事实:其一、降价主要发生在地段偏远、区域供应集中的城郊结合部,而非全面;其二、降价之后去化较好,德信北海公园乃至周边温和定价的滨江万家名城的去化率都达到了八成,显示下档具有一定的承接力;德信的降价具有急于回笼资金的意图,该开发商在2月18日刚以17.5亿的价格拍下一幅土地。

　　三、房地产行业基本面稳定。

　　（1）整体来说，房地产企业库存处于可控状态。

　　（2）大型地产企业融资结构变化，融资支付压力可控。

　　（3）地产行业资金面整体向好，不缺乏流动性。

　　四、国家政策面稳定，银行信贷政策变化不大。

　　（1）货币政策稳定，一直秉持中性偏紧的状态。但春节后从银行间利率来看，资金面是偏宽松的。

　　（2）没有新的文件出台表明国家对房地产的政策发生大幅度的逆转。

　　（3）但实际上，所谓的房地产夹层融资和产业链相关的融资所能起到的影响实为有限。

　　（4）居民户贷款政策暂时稳定，个人购房按揭放贷量、放贷周期稳定。1月居民户中长期贷款3121亿，创近4年新高,说明房贷政策并未松动。

　　五、兴业银行的信贷政策调整的金融改革联想

　　据瑞银证券研究员甘宗卫、翁睛晶分析：兴业银行较早涉及房地产业务,房地产开发贷占整体贷款比率一度达16.6%的上市银行最高水平;但近几年来,公司房地产业务逐步压缩,至13年中期开发贷占比已回落至9.2%。这反应了兴业银行现阶段面对影子银行风险对于地产行业较为谨慎的态度（瑞银证券研究员甘宗卫、翁睛晶）。若如此分析是真的话，则房地产业势必会迎来新一轮的兼并重组。

　　任巍

 

　　考虑到近期部分城市库存量大增而引发的市场悲观预期，其中，杭州、常州等高库存城市的降价预期对地产行业形成了较大的杀伤力。再联系上周传出的"多家银行已暂停房地产企业贷款"的传闻，也或多或少的影响着房地产行业。所以我认为，就目前的形式而言，短期内房地产调控力度不会再加大砝码，虽然面临房价上涨，库存增大的局面，但考虑到房地产作为国民经济的重要产业，其上游带动着钢铁、建材、化工、机械、银行、有色金属和工程承包等产业，下游拉动了建材、家居、营销、装修、家电的发展，覆盖面广并且拉动当地就业，因此中央政府和地方政府都不愿看到房地产市场的崩盘，甚至为防止中国经济遭此拖累，或许决策层还会出台相应政策欲以制止房价下跌速度过快。

　　因此预计未来一线城市房地产会随着需求量和成交量的回升，而致房价会持续回升，但难免会出现如北京、上海等地的房地产交易市场继续低迷的尴尬局面。二线城市基本保持适度增长，而三、四线城市因整体需求的不足房价有进一步回落的可能，所以未来房地产行业虽然有放缓的趋势，但整体仍将趋于平稳，年内出现房地产市场崩盘的概率较低。

　　徐律

 

　　1.查阅了中国各省份99年以来，商品房新开工面积，竣工面积和销售面积进行供需分析，发现中国31个省市自治区大致可以分为以下几种类型：

　　（1）新开工面积波动上涨，竣工面积与销售面积交织上涨：北京，宁夏，江苏，浙江，青海，新疆，甘肃，海南。说明这些省份商品房存量会缓慢累计增加，有一定的存量保证，供需处于一个基本平衡的状态。

　　（2）新开工面积波动上涨，销售面积高于竣工面积：安徽，广东，湖南，江南，湖北，四川，重庆。

　　（3）新开工面积保持上涨趋势，销售面积高于竣工面积：云南，陕西，山东，贵州，河南。

　　其中，（2）、（3）两类虽然在新开工面积上表现出不同的走势过程，但是其整体向上的趋势十分明显，没有向下压力，且连续多年销售面积小于竣工面积，说明其库存在该时段内持续下降，才会引发新开工面积上涨趋势，以确保供应。

　　（4）新开工面在10/11年到达顶峰后，开始呈现下降趋势，竣工面积与销售面积交织上涨：广西，河北，黑龙江，内蒙古，天津，吉林，山西。从新开工的面积来看，开发商似乎已经在10/11年看到了大量库存会带来的问题，已经开始减产控制供应量。

　　（5）奇葩的上海和西藏。

　　综上所述，从商品房供给和需求角度来说，房价没有崩盘的迹象，联系各省99年以来的房价，都是处于上升的趋势中，但增速放缓，并没有发现向下拐点，所以房价应该会温和上涨。

　　2.开发商投资基金来源角度

　　查询了99年以来开发商投资基金来源，并专注于银行贷款和自有资金两个子项，通过对比发现，多数省份这两项在投资总额中的占比没有发生较大的变化，说明房产公司运营良好，也应该不会出现房价崩盘；同时有些省份的银行贷款比例是下降的，而自由资金是上升的，所以说明公司运营十分良好， 资金充足。

　　但是，有几个省份需要注意--湖南，西藏，青海，江西，这些省份的自有资金比例下降了50%以上，说明是在不断通过融资进行房地产投资，房产企业在不断提高自己的企业杠杆，值得关注。

　　黄倩

 

　　中国房地产泡沫持续涨了16年，涨幅达5-10倍，而人民币自2002年实行汇率改革以来，也升值了近40%左右，人民币升值似乎与房价上涨有着如影随形的联系。自今年一月末开始，人民币突然停住了连续上涨的步伐，近来更是"五连跌"。人民币兑美元早盘触及6.125元，创半年新低。市场对人民币是否即将步入贬值阶段的争论增多，有市场人士甚至放言"人民币将出现持续大跌，一线城市房价要跌去80%"。

　　为研究人民币汇率是否会对房价产生如此大的影响，我们选取国际清算银行发布的人民币实际汇率指数和全国商品房月销售均价（由全国商品房月销售额除以全国商品房销售面积计算得出）从2009年8月到2014年1月的数据进行分析。

　　分析结果显示，人民币实际汇率与房价存在长期稳定的均衡关系，且1%的汇率变动将引起房价变动0.4%。并且汇率是房价变动的格兰杰原因，即汇率数据是房价的先行数据，一定程度行可以反映未来房价的走势。脉冲响应分析显示，房价对于汇率的一单位新息冲击会有即时反映，但是仅为0.5单位，幅度较小。所以可以看出，汇率变动确实会对房价产生即时影响，但是对房价的影响幅度较小，并不会达到令人恐慌的"跌去80%"。并且，即使人民币汇率近期走低与美联储缩减QE、中国经济增速放缓、新兴市场汇率整体走软等因素脱不了干系，人民币汇率此轮调整与政府的干预不无关系。人民币目前走在国际化推行的道路上，这次连续贬值仅是对前期不断升值状态的调整，使的人民币可以更稳定的发展。相应的房价也不会发生大幅下降。

　　李振

 

　　我认为是政府行为导致部分城市房价温和下降，主要有供给和需求两方面原因。

　　第一，增加保障性住房供给。政府《十二五规划纲要》指出，"城镇保障性安居工程建设3600万套"，2015年全国保障性住房覆盖面达20%左右。目前，我国"十二五"前三年保障住房建设和棚户区改造已开工2500万套，其中基本建成1500万套，"十二五"保障房的数量和覆盖都有望完成。虽然现在保障房的配套措施较差、空置率也很高，但是大量保障房的进入满足了低收入家庭的住房问题，也对商品房市场的价格起到抑制作用。

　　第二，行政干预房地产市场需求。通过限贷，提高首付款比例，收紧房地产贷款；利用限购，遏制房地产投机和过度投资行为，这就压制了购房者的购房欲望，减少了房地产市场的购房需求。

　　通过增加保障性住房供给，行政干预房地产市场需求，这就形成政府将要持续打压房地产市场的预期，捂盘待售的开发商少了，等待房价下跌的购房者多了。现在部分城市房价温和下降，以及大部分城市房价缓慢上升，在一定程度上实现了政府的调控预期。

　　贾晋京：房地产是研究经济问题的一个很重要方向，我们不能局限于经济中的一个具体问题，要通过房地产来认识中国的宏观经济以及全球的经济状况，不断学习和研究中央的重要战略部署和战略方向。房地产可以作为一个很好的题目，如果仅仅对房地产进行解读的话，并不是与研究院太切实相关的事情。

　　中国、发达国家、其他新兴市场国家的宏观经济形势的相互关联，互相影响。西方国家利用媒体误导全球，新兴经济体的经济形式非常糟糕，中国也被包括在内。事实上，中国的经济并不是很糟糕，印度、巴西、南非经济形势确实很糟糕。中国与其他新兴市场国家性质不同，经济金融走势也不相同，彼此经贸往来也不多，没有多大相关性。

　　房地产是影响中国宏观经济的重大因素，很容易被放大。此轮中国房地产崩溃的言论，由西方媒体开始进行炒作，认为中国经济不行了。判断房地产形势的好坏、稳定与否，简单方法就是根据房地产市场成交量的基本数据，判断成交量是否大幅度下降。

　　对于中国宏观经济的判断，我认为仍然是向上走、向好。李克强强调"宏观经济运行的合理区间"，高于合理区间的上限，说明过热；低于合理区间的下限，就需要刺激经济；在合理区间内，就是调整结构。但李克强并没有说明这个合理区间是多少,去年人大重阳通过调查50位知名专家，得出宏观经济运行的合理区间是7%-8.5%。

　　赵亚赟

 

　　外资对房价的影响。（1）外资对流动性的影响。根据《中国人民银行法》第二十九条的规定，我国的流动性、货币供应量，很大程度上靠外汇进行调节。外资进入以后，政府不允许它自己开发，它们的业务主要收购一些高端的商业地产，这些商业地产是行业内的标杆，就像北上广房价对于全国的指导意义。（2）政府要求国有商业银行收紧针对房地产的贷款，导致很多房企如碧桂园、万科，前往海外进行融资。如果外资逃离，对这些房企的影响也会非常大。（3）通过香港、上海很多地方的地下渠道过来的一些资金，也参与到炒房，单独的数量并不大，但加起来总量不少。（4）合资的企业也会参与进来，进行炒房。通过这些渠道，外资影响中国大陆的房价。用数据进行统计测试，会发现有很高的相关性。

　　房地产市场是一个热点问题，研究院从大的方向进行研究，但是理事会要求要深入研究，具体的要落在一个点。如果说不查数据、不查情况，就看不出来研究的意义。如果对房地产的每个方面都进行深入研究，我们就会成立研究组，而不是研讨会。

　　2014年中国房地产市场与以前的情况相比，有两个不同点。一是，房地产商没有以前乐观。研究部同事得出的结论是中国房地产市场目前来看还没有崩盘的迹象，虽然有些城市的房价在跌，但大部分的城市的房价仍然在上涨。二是，对投资者心理冲击比较大的是银行，银行暂停了开发贷和夹层贷，房地产的盈利水平不断下降，成为了微利行业，开始出现以银行为代表的资本力量抛弃房地产商的情况，但是这也不代表房价马上要往下走。

　　2014年中国房地产市场存在很大的不确定性，很难说会不会崩盘。根据目前情况，春节之后，成交量开始放大，在北京并没有出现降价的情况，但是二三线城市房地产市场很不乐观，空置率很高，需要很长时间来消化。总体来说，中国房地产市场不乐观，也不悲观。

　　胡海滨

 

　　从我自身的工作来看，首先要确定我们的立场，要研究哪些领域，具体来说现在出现的新现象和新问题特别多，从研究院的立场来说，我们需要确定研究些什么内容。从具体的经济现象和整个宏观经济形势，揭示其中存在的关联。研究院同市场调查公司、投资公司相比，研究的问题、对象和方法是不同的。现在很多经济现象，有真命题也有伪命题。

　　房地产的很多数据的真实性还有待考证，在多大程度上能够支撑得出的结论也有待考验。散布中国房市将崩盘是什么人，他们有什么动机，和整个宏观经济的关联程度如何，这些都是值得关注的问题。虽然房地产市场涉及的面很广，包罗万象，但真正的运作是在一个小圈子进行的，很多研究数据无法得到。具体情况要具体分析，找对研究角度，从机制出发，辨析运作方式，得出研究结论，以及对整个宏观经济形势的影响。

　　高辛

 

　　房地产市场由于人口、环境、经济等因素的影响，各个省市的供给和需求有所差别，并且按照政策属性来划分，也可以分为商业住房和政策性住房。因此，要综合考虑房地产市场的多种影响因素，对不同的地区和类型的住房市场要区别对待，分清主要和次要影响因素，辨析直接和间接的影响关系。

　　高望

 

　　中国各个省的房地产情况有所不同，而且每一个省内部各个市的情况也有很大差异，直辖市、地级城市、副省级城市、计划单列市的财政、经济状况是不同的，光考虑各省的情况有些笼统，需要差异化的区别看待。

　　为什么这次只有杭州等少数几个城市出现了房价降价情况，而其他的城市没有出现，更多的是这些城市自身的一些原因。从东部的整个经济运行情况来讲，浙江省的经济情况相较其他东边地区并不好。从苏南、浙北来看，杭州的房价是最高的，如果考虑其在整个区域经济、产业结构、就业情况、人均消费、城市吸引力的情况，就会获得更加有说服力的结论。