作者李国旺系人大重阳高级顾问、浦江金融论坛秘书长，本文转自7月17日今日头条。

摘要

中国房地产市场正经历从增量扩张向存量运营转型的关键阶段。随着城镇化率突破67%、老龄化程度加深和供需关系逆转，行业继续进入深度调整期。政策导向从抑制过热转向精准托底，通过"三大工程"推动市场止跌回稳。企业加速轻资产化转型，服务价值链向多元化延伸，技术升级与绿色发展成为新赛道。本文根据“两个结合”要求，运用中国传统文化中“十二长生周期”原理对地产业周期位置进行分析，笔者发现，未来五年地产市场还将经历三到四年的周期调整后，才能进入复苏阶段：核心城市率先企稳，三四线城市持续承压。城镇化放缓背景下，房地产行业需通过优化资源配置、推动绿色智能升级、构建“市场+保障"体系，实现可持续发展。

关键词

房地产市场转型；高质量发展；十二长生周期；城镇化放缓；存量运营；绿色发展

一、引言

中国房地产行业作为国民经济的重要支柱，长期承载着推动经济增长、改善民生居住条件的双重使命。1998-2020年的22年时间，伴随城镇化进程加速与人口红利释放，地产行业经历了高速扩张的牛市周期，开发模式以"高负债、高杠杆、高周转"为特征，市场规模迅速膨胀。然而，随着经济结构向新质生产力转型与人口结构转向老年龄化和少子化，供需关系发生根本性逆转。政策层面持续强调"房住不炒"，推动行业从增量开发转向存量运营，从规模竞争转向品质与服务竞争。叠加全球经济波动与国内产业结构调整，房地产行业仍然处于深度调整阶段，亟需通过经营模式创新与价值链重构实现可持续发展。

城镇化进程放缓、人口结构变化和供需关系逆转是驱动房地产市场转型的三大核心因素。本文将从政策导向、市场变化和企业管理转型三个维度分析房地产市场转型路径，并引入中国优秀传统文化十二长生原理判断未来五年地产市场周期位置，探讨城镇化放缓背景下的可持续高质量发展路径。

二、房地产市场转型背景与过程

2.1 城镇化率变化：从快速增长到稳定发展

中国城镇化率从1978年的17.9%持续攀升至2024年的67%，经历快速城镇化后，近几年增速明显放缓。根据国家统计局数据，1996-2021年城镇化年均增速为1.4%，2021-2024年期间年均新增城镇人口仅1033万人，远低于此前的1600万人。城镇化增速放缓意味着新增住房需求逐步减少，行业从增量扩张转向存量运营的拐点已经到来。

城镇化率增速放缓是房地产市场从增量扩张向存量转型的根本性因素。根据某券商研究所预测，2025年中国城镇化率将达68.52%，2030年达73.57%，2040年前后进入80%的基本稳定阶段，增速将进一步降至年均0.5-0.6个百分点 。这意味着未来新增城镇化住房需求将呈逐年下降趋势，但仍有一定新增需求和改善型需求，2025年约为4.49亿平方米（保守）至5.43亿平方米（乐观），2030年约为3.15亿平方米（保守）至4.95亿平方米（乐观） 。

2.2 人口结构变化：老龄化加剧与家庭小型化

中国人口结构正发生深刻变化，老龄化程度不断加深。第七次全国人口普查数据显示，2020年中国60岁及以上老年人口占比达18.7%，65岁及以上人口占比达13.5% 。2022年底，65岁以上人口占比已达14.9%，标志着中国已从"十四五"初期的轻度老龄化社会全面进入中度老龄化社会 。按照联合国标准，当65岁及以上人口占比超过14%时即进入中度老龄化社会。若保持当前增速，预计到2035年，中国65岁及以上人口将达到3.1亿人左右，占比22.3%，进入重度老龄化社会。

家庭户规模持续缩小，从1982年的4.41人降至2020年的2.62人，十年间减少了0.48人。家庭变小背后的主要原因包括人口流动日趋频繁、住房条件改善、年轻人婚后独立居住以及生育率下降等。家庭结构的小型化趋势推动住房需求从"有房住"向"住好房"转变，对小户型、高品质住房的需求增加。

2.3 供需关系逆转：核心城市企稳与三四线城市承压

中国房地产市场供需关系已发生根本性逆转，区域分化格局明显。一线城市及强二线城市（如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力，2025年1-5月新房销售面积同比均增长（4%-16%）。三四线城市因人口外流、产业基础薄弱，购房需求以本地刚需为主，库存去化周期延长，2025年1月房价同比跌幅达9.1%，部分城市（如鹤岗、玉门）房价跌破4000元/㎡，供需严重失衡。

土地城镇化率长期高于人口城镇化率，导致土地供应过剩。根据研究，2015年中国土地城镇化率为28.01%，人口城镇化率为56.1%，土地扩张速度远超人口增长 。这种不平衡发展使得三四线城市面临较大的库存压力，核心城市则因人口流入需求企稳。供需关系逆转意味着房地产行业必须从粗放式发展转向精细化运营，从规模扩张转向品质提升。

三、政策导向的转变：从抑制过热到精准托底

3.1 政策导向的转变路径

中国房地产政策经历了从抑制过热到精准托底的转变过程。早期政策以限购、限贷等行政手段抑制投机，如"京沪限购政策" 。随着市场调整加深，政策重心逐步转向"稳市场、防风险、促转型"。2023年10月中央金融工作会议明确提出要"一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环"。2024年初，住建部等多部门出台"三大工程"实施方案，标志着政策从抑制过热全面转向精准托底。

政策转变的核心逻辑是"以人定房，以房定地、以房定钱"，建立"人、房、地、钱"要素联动的新机制。这一机制旨在防止市场大起大落，通过精准匹配不同城市的人口需求与住房供给，实现资源科学配置。同时，政策还强调建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

3.2 "三大工程"的实施情况

"三大工程"是2023年中央作出的重大决策部署，包括规划建设保障性住房、城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设。这些工程旨在改善民生、扩大内需、推动高质量发展，是房地产发展新模式的重要组成部分。

保障性住房建设：2024年全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，完成投资1750亿元。2025年多地加速推进保障房建设，如深圳首批13个配售型保障性住房项目集中开工，广州计划筹建配售型保障房不少于1万套，西安确定首批12个配售型保障房项目。保障性住房建设有效缓解了新市民、青年人的住房困难问题，为房地产市场提供了新的增长点。

城中村改造：2024年城中村改造扩围至300多个城市，实施1790个项目。浙江、辽宁、四川等省份明确年度改造目标，如浙江2024年实施城中村改造2.7万户。广州试点房票安置新模式，发放的房票凭证可购买"定点入库"的新建商品房源，有效解决原址回迁周期长、安置房不匹配等问题。城中村改造不仅改善了城市居住环境，还促进了产业升级和城市高质量发展。

"平急两用"公共基础设施建设：在有条件的大城市布局，兼顾平时（旅游、康养、休闲、仓储物流）和急时（临时安置、物资应急中转）功能。具体包括打造旅游居住设施、升级医疗应急服务点、新建或改扩建城郊大仓基地等。上海嘉定区"平急两用"公共基础设施建设项目已推进，包含应急设施与保障性租赁住房结合的模式。这一工程是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措。

3.3 金融支持政策的创新

金融政策是支持房地产市场转型的重要手段。2024年初，相关部门指导和要求银行等金融机构大力支持"三大工程"建设，并且要求尽快形成实物工作量。重庆、广州等地已建立房地产融资协调机制，以项目为单位提供融资支持，避免"一刀切"。截至2025年5月，商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿元，较去年末大幅增加约1.7万亿元。

融资支持对象从企业转向项目，通过对房地产项目的精准"输血"，有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持，有序推进正常开发建设和交付。这一创新避免了金融机构对债务违约房企的所有项目搞"一刀切"，有助于稳定房地产市场信心。

四、市场变化的特征：分化格局与需求结构升级

4.1 核心城市与三四线城市的分化格局

中国房地产市场呈现明显的"核心城市企稳、低能级城市承压"的二元格局。2025年1-5月，北京、上海、广州、深圳新房销售面积同比均增长（4%-16%），而全国商品房销售面积同比下降2.9%，降幅较上月扩大0.1个百分点。这种分化主要源于人口流动趋势的变化，即人口向大城市集聚。

核心城市市场韧性突出，如上海总价3000万元以上住宅2024年成交量同比增2.5倍，改善型需求（140㎡以上户型）占比超40%。而三四线城市房价同比跌幅达9.1%（2025年1月数据），库存去化周期超20个月（如泸州），部分城市（鹤岗、玉门）房价跌破4000元/㎡，供需严重失衡。

土地市场也呈现明显分化，20个头部城市住宅用地出让金占全国比重达68%。头部房企投资策略趋于一致，拿地进一步聚焦核心城市，如万科2023年上半年获取新项目19个，其中一二线城市占比达95.6%。这种分化趋势在城镇化放缓背景下将进一步加剧。

4.2 需求结构变化：改善型需求稳步释放

随着居民收入增长和家庭规模小型化，房地产市场需求结构正在发生深刻变化。2025年1-5月，重点30城商品住宅中，90-120平米户型成交套数占比保持在四成左右，120-144平米户型成交首次达到30%，改善型楼盘占据新房市场主流。

改善型需求稳步释放，与2024年同期相比，2025年1-5月30个代表城市中，超7成城市120平米以上产品成交占比有所提升。分面积段来看，21个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，20个城市144平方米以上成交套数占比提升，其中泉州、扬州、无锡、苏州、合肥提升幅度较为明显。

改善性住房需求的持续释放仍面临制约。根据中指研究院分析，改善性住房需求的释放至少需要满足四个条件：一是良好的收入预期；二是发达的二手房市场；三是与需求相匹配的产品；四是与之相匹配的购房政策。当前，制约改善性住房需求释放的主要因素是后两个条件，即产品匹配度和政策支持度。

4.3 产品形态迭代：绿色化与智能化驱动升级

房地产产品形态正从传统住宅向绿色化、智能化、适老化方向迭代升级。2025年开始，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，要求100%建成绿色建筑 。截至2024年4月，全国绿色建筑研发机构已达8万家，认证项目超2.47万个 。

绿色建筑普及加速，如中海地产2023年新增67个绿色建筑认证项目，累计占比达74.2%；龙湖集团累计满足绿色建筑标准的项目面积超过1.3亿平方米，新建项目达到国家绿色建筑星级标准的占比达100%。这些头部房企通过技术创新、材料升级和工艺改进，引领绿色建筑发展，响应国家"双碳"目标。

智能化与适老化改造也在加速推进。苏州蠡棠森屿项目以"空中庭院"为核心设计，融合垂直绿化、立体园林等特点，首开即斩获6.3亿元销售额，验证了"产品为王"的市场逻辑。江西、威海等地推出居家适老化改造补贴政策，如江西省计划支持1.5万户老年人家庭进行居家适老化改造，补贴金额最高可达1万元。这些创新产品形态满足了不同群体的居住需求，推动房地产市场向高品质发展转型。

五、企业管理转型路径：轻资产化与服务价值链延伸

5.1 轻资产化转型：从开发商到服务商

房地产企业正加速轻资产化转型，从"开发商"向"综合服务商"角色转变。头部房企通过"小股操盘"、代建、物业管理和长租公寓等低杠杆模式，降低资金压力，提高投资回报率。

万科轻资产转型成效显著，2023年经营服务业务收入达241.1亿元，同比增长30.6%。其中，物业管理服务（万物云）收入143.5亿元，同比增长38.2%；物流地产（万纬物流）收入18.6亿元，同比增长39.1%；长租公寓（泊寓）出租率94%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。长租公寓尚未盈利，但其稳定的现金流已成为万科经营的重要支撑。

碧桂园服务也积极向轻资产转型，2023年第三方收入约为412.83亿元，占总收入的比例提升至96.9%。公司新增品牌拓展签约外拓项目1556个，其中45%分布于一二线城市，55%分布于三四线城市。这种"双线并进"的轻资产战略使碧桂园服务在关联房企面临风险的情况下仍保持业务独立性。

5.2 服务价值链延伸：多元化业务布局

房地产企业服务价值链正从单一开发向多元化服务延伸。除传统的住宅开发外，房企纷纷布局物业管理、长租公寓、商业运营等新盈利点，服务收入占比逐步提高。

万科经营服务业务已形成"1+N+X"的发展战略，在向业主提供优质的物业管理服务的基础上，积极在重点城市布局社区生活中的重点业务，并构建自身竞争优势。2023年，万科通过资产证券化、大宗交易、股权合作等方式，将785亿元沉淀货值转化为现金流，累计盘活项目64个。

碧桂园服务则聚焦"社区焕新"和"数字化"两大投入，2023年社区焕新投入约4亿元，涉及1594个项目；科研方面在数字化和人工智能、物联网的投入达到3.2亿元，均为历年最高水平。这些投入虽然短期内影响了毛利率，但长期来看将增强客户黏性，提升品牌价值。

5.3 技术升级与绿色发展：数字化赋能与环保创新

房地产企业正加大技术升级与绿色发展的投入，推动行业向高质量发展转型。数字化转型成为房企提升运营效率的重要手段，BIM（建筑信息模型）技术在设计、施工、运维等环节的应用率不断提升。

BIM技术应用率显著提高，从2017年的34.4%提升至2021年的72.3%（图纸会审及交底环节） 。BIM技术的可视化、协调性、模拟性和优化性特点，有效提升了项目决策、设计和施工的效率与质量 。BIM与其他技术（如物联网、云计算、人工智能）的深度集成仍存在矛盾，制约了技术价值的充分释放 。

在绿色发展方面，房企积极践行"双碳"目标。中海地产参编了《零碳建筑技术标准》等6项标准，推动绿色低碳行业标准完善。万科满足绿色建筑评价标准的面积累计超过3.28亿平方米，在目前已披露的企业中位列第一。这些技术升级与绿色发展投入，不仅满足了政策要求，也提升了企业的核心竞争力。

六、十二长生原理与未来五年地产市场周期位置

6.1 十二长生原理概述

十二长生原理源自中国传统文化，是判断事物生命周期位置的重要方法。十二长生原理认为，任何事物都遵循"生→沐→冠→临→旺→衰→病→死→墓→绝→胎→养"等十二个阶段的循环发展规律，将经济周期四阶段更加精细化，比如"帝旺"（2018-2020）为繁荣鼎盛期，"衰"为衰退期（2021-2023），"病、死、墓"为危机期（2023-2027），"绝、胎、养"为复苏初期（2027-2030）。这一原理可应用于分析房地产市场的周期位置，为行业转型提供理论指导。

6.2 未来五年地产市场周期位置判断

结合中国房地产市场现状与十二长生原理，未来五年（2025-2030年）地产市场周期位置可判断如下：

2025-2026年：市场仍处于危机调整期，供需失衡问题突出，三四线城市房价继续下行5%-8%，部分城市进入长期阴跌。房企债务风险仍未完全化解，融资环境改善需与经营效率提升同步。这一阶段对应十二长生的"病"和"死"阶段，特点是市场低迷、信心不足、投资意愿下降。

2027-2028年：市场进入深度危机向复苏过度期，政策托底效应显现，核心城市率先企稳，房价逐步回稳。房企风险出清加速，行业集中度提升，中小房企面临洗牌。这一阶段对应十二长生的"墓"和"绝"阶段，特点是市场底部、风险释放、结构调整。

2029-2030年：市场进入复苏期，核心城市房价可能上涨3%-5%，改善型需求持续释放，绿色建筑与智能化产品成为市场主流。房企轻资产化转型成效显现，服务收入占比持续提升，行业进入新的发展周期。这一阶段对应十二长生的"胎"和"养"阶段，特点是市场回暖、需求释放、价值重估。

6.3 城镇化放缓背景下的周期演变

城镇化放缓将影响房地产市场的周期演变规律。2024年城镇化率为67%，增速明显放缓。预计到2030年，城镇化率将达73.57%，增速进一步降至年均0.5-0.6个百分点 。这种增速放缓意味着房地产市场将经历更长的调整期和更温和的复苏期。

城镇化放缓将延长危机阶段，使市场调整时间更长。同时，城镇化放缓也将使繁荣期更加短暂。这种周期演变规律要求房企更加注重精细化运营和多元化布局，以应对市场波动。

七、城镇化放缓背景下的可持续发展路径

7.1 优化资源配置：精准匹配需求与供给

城镇化放缓背景下，房地产行业需优化资源配置，精准匹配不同城市的需求与供给。核心城市应聚焦改善型需求，提供更多高品质、高得房率的住宅产品；三四线城市则应通过"平急两用"设施和保障性住房建设，盘活存量资源，优化住房供给结构。

建立"人、房、地、钱"要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。同时，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

7.2 推动绿色智能升级：满足品质化居住需求

城镇化放缓背景下，房地产行业需推动绿色智能升级，满足居民品质化居住需求。2025年城镇新建建筑将全面建成绿色建筑，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上 。

加速BIM与物联网等技术的深度融合，提高施工现场协同工作效率和项目整体管理水平 。同时，加大智能家居、适老化改造等创新产品的研发与应用，满足不同群体的居住需求。

7.3 构建"市场+保障"体系：完善住房供应结构

城镇化放缓背景下，房地产行业需构建"市场+保障"体系，完善住房供应结构。一方面，通过保障性住房建设解决新市民、青年人的住房问题；另一方面，通过市场化手段满足多层次住房需求。

拓展配售型保障性住房的新路子，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求的良性互动。同时，通过收购存量商品房用作保障性住房，盘活市场存量，缓解三四线城市库存压力。

7.4 发展智慧社区：提升居住体验与价值

城镇化放缓背景下，房地产行业需发展智慧社区，提升居住体验与价值。智慧社区通过物联网、人工智能等技术赋能安防、能源管理及生活服务，提升居民生活品质。

打造"好房子"国家标准，将绿色、低碳、智能、安全等要素纳入评价体系，推动行业向高品质发展转型。同时，通过社区营造提升业主黏性，如广州凯粤湾近7000户形成的"亲融社区"，催生30%买家来自家族或朋友推荐，复购率提升。

八、结论与展望

中国房地产市场正经历从增量扩张向存量运营转型的关键阶段。城镇化率突破67%、老龄化程度加深和供需关系逆转是驱动这一转型的三大核心因素：政策导向从抑制过热转向精准托底，通过"三大工程"推动市场止跌回稳；企业加速轻资产化转型，服务价值链向多元化延伸，技术升级与绿色发展成为新赛道。

运用十二长生原理分析，未来五年地产市场将经历由深度调整转向复苏阶段。核心城市率先企稳，三四线城市持续承压。城镇化放缓背景下，房地产行业需通过优化资源配置、推动绿色智能升级、构建"市场+保障"体系实现可持续发展。

展望未来，中国房地产市场将逐步形成以人为核心、以品质为导向、以绿色为特征的新发展模式。这一模式将更加注重居住体验与生活本源，更加注重社会责任与可持续发展，更加注重科技创新与价值创造。随着城镇化进程深化、

人口结构变化和供需关系调整，房地产行业将进入高质量发展的新阶段，为经济社会发展提供更加坚实有力的支撑。