周西蒙系中国人民大学重阳金融研究院国际研究部助理研究员，本文刊于4月21日《国际商报》。

　　日前，世界三大信用评级机构表示，澳大利亚日益严重的房地产发展失衡将对澳经济未来发展构成威胁。

　　据报道，3月份澳大利亚房地产价格创下近7年来的最高涨幅，澳大利亚监管当局正在谋求进一步加强房屋贷款限制以为火热的房地产市场降温。

　　房价飙升

　　博满金资金融分析师潘玲对国际商报记者分析称，澳大利亚的低利率、相对较高的租金收益率、强劲的人口增长以及来自海外的巨大需求都在支持着澳房屋价格的上涨。此外，澳大利亚税收制度也在无形中鼓励个人将租赁物业作为投资的一种形式，这也客观增加了人们对房屋的需求。

　　房地产数据分析公司CoreLogic4月3日发布的数据显示，澳大利亚8个州和领地的首府在截止3月底的12个月内的平均房价上涨了12.9%，是自2010年5月以来的最高涨幅。其中悉尼房价的攀升速度最快。过去12个月，悉尼平均房价飙升了18.9%，是自2002年11月以来的最高涨幅。

　　中国人民大学重阳金融研究院国际研究部助理研究员周西蒙对国际商报记者分析，导致2015~2016年澳大利亚房地产价格快速上涨主要有四个原因：低利率环境、土地供给不足、人口增加和监管不到位。

　　汇丰银行首席经济学家布劳克斯翰（Bloxham）在研究报告中预测，澳大利亚、墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩，这将导致房价在2017年开始下跌。其中，墨尔本的平均房价将下跌2%~6%，布里斯班房价下跌4%。

　　据彭博社报道，澳大利亚移民部长达顿表示，政府正在研究相关措施为火热的房地产市场降温，比如为选择到其他城市的移民提供支援，协助他们在这些城市找到工作。

　　另外，达顿表示，澳大利亚接收移民时必须考虑到国家利益，让移民离开大城市迁移到区域城市也许会带来很多好处。他还说，房地产价格问题得由政府各部门一同处理，并表示移民部正在寻求同财政部与金融部的合作。

　　危害经济

　　需要注意的是，澳大利亚房价飙升的危害并不会局限在房地产市场本身，其对澳大利亚整体经济都构成威胁。

　　周西蒙指出，澳大利亚房地产泡沫一旦破裂，会冲击以商业、服务业为主的第三产业。虽然澳大利亚的银行盈利能力较强，坏账率低，但是长期以来不断增加的居民负债是一个潜在炸弹，美联储加息也可能会推波助澜。

　　标普也在2016年7月将澳信用评级展望置于负面，这意味着未来三年内有下调信用评级的可能。

　　2016年澳政府发布年中预算复审报告后，普华永道首席经济学家索普曾告诫，澳大利亚的AAA主权信用级评级安全引人担忧，据估算如果遭到降级，5年内政府预算受到的损失可能达70亿澳元。

　　潘玲还指出，澳央行所面临的挑战是在保持较低利率的同时，让通货膨胀回到目标点，重点是还要确保不会造成房地产泡沫。预计今年5月的联邦预算，也会重点关注房地产市场可负担性问题。

　　不过好在当前，澳房地产价格有下降趋势。周西蒙称，原因是澳大利亚房地产市场贷款利率上升、监管力度加大、住宅供应或已超量。且随着全球经济持续恢复，大宗商品价格也在不断回暖，这对澳大利亚的整体市场也有着相当正面的影响。

　　然而周西蒙也提到：“需要注意的是，随着人口的持续增加，支撑房地产价格的刚需因素仍比较强大，而且澳大利亚核心区域（墨尔本、悉尼、布里斯班等）对国外投资者的吸引力很大，国外置业的比例短期内可能会有波动，但长期看依然会处在相当的高位，未来房地产价格的波动幅度或将保持在高位区间。”（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）