本文刊于10月27日“重阳投资”微信公众号。

　　Q：9月份一线城市房价环比持续下降，二三线城市环比涨幅继续回落。请问重阳投资如何解读近期房地产市场形势？

　　A：在中央及地方一系列限购、限贷和限售政策的共同作用下，近期全国房地产市场呈现出量价增长放缓、库存持续去化的特征。

　　统计局数据显示，三季度以来全国70个大中城市新建和二手住宅价格指数同比涨幅回落速度明显加快。其中，受政策影响最大、最早的一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅已经连续12个月回落，环比也为负增长；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续10个月回落，环比增速也降至0.1%；今年以来表现强势的三线城市房价也出现了走弱迹象，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月回落，环比增速降至0.3%。

　　从销量上看，9月份全国房地产销售面积同比下降1.5%，是两年半以来全国商品房销售面积首现单月负增长，整个三季度也仅增长1.1%。其中，一二线城市销量今年以来持续负增长；受到同比高基数和棚改货币化进入下半段等因素影响，三四线城市商品房销量增速三季度也出现了快速回落。 

　　由于商品房开工增速持续小于销售增速，全国商品房库存持续下降。9月末全国商品房待售面积降至6.11亿平方米，回到了2014年末的水平。其中，商品住宅待售面积已经降至3.23亿平方米，回到了2013年末的水平。

　　习近平总书记在十九大报告中强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。在这样的背景下，为了配合房地产长效机制的形成，我们预计以降低房地产市场流动性和投资投机属性、稳定房价预期为目的的限购、限贷、限售政策仍将在中期内持续。这意味着今年四季度及明年房地产销量增长将进一步放缓，部分城市房价也将有所下行。

　　目前市场争论的焦点在于明年的房地产投资增速是否会受到销售的影响。在商品房销售快速增长的2016及2017年（截止三季末），全国房地产新开工和投资的增速仅为7-8%，这说明开发商整体非常谨慎，并没有因市场的向好而大干快上。根据我们的测算，按照现有的施工面积增速，即使明年房地产新开工面积零增长，全国房地产投资增速仍有望维持在约4%。在开发商现金流状况较好、房地产整体低库存的情况下，我们对2018年的房地产投资增长并不悲观。（欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）