本文刊于8月31日“重阳投资”微信公众号。

　　Q：继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。请问重阳投资如何解读？
　　 
　　A：继7月份住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》之后，8月28日国土部、住建部制定并公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，试点预计将在2020年年底之前完成。这标志着我国向建立购租并举的住房制度，建立房地产市场长效机制迈出了重要一步。
　　 
　　近年来一些开发商已经在专业化房屋租赁服务方面进行了探索，但面临的最大问题是土地成本高，而房屋租售比低，因此缺乏可复制推广的商业模式。在此背景下，此次文件明确指出，不仅村镇集体土地可以直接成为租赁住房用地，而且村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这实际上是绕开以往的政府征地、招拍挂卖地、开发商建设等环节，而以村镇集体组织为主体直接向市场提供低成本的租赁住房来源。
　　 
　　从短期来看，利用集体土地建设租赁住房，可以较好地解决房屋租赁市场中的高成本、低收益和高租金困境，将“级差地租”让利于民，这不仅非常有助于增加性价比较高的住宅用地来源和租赁住房供给、满足民生需求，而且也有利于盘活低效的农村土地资源。在租房需求高涨、租房市场快速发展的背景下，也为农村集体组织和农民个体提供了一个长效的收入来源。
　　 
　　从较长远的视角来看，我国的房地产市场正在发生从重售轻租到购租并举的改变，集体土地直接入市提供租赁租房来源，可以改变我国城市住宅土地供应中只有国有土地的现有格局，从拓宽土地供应和培育租赁市场两方面都将对我国房地产市场带来长远影响。具体到房地产开发行业，房地产开发商现有的开发运作模式也会发生局部改变，与村镇集体组织合作参与租赁住房的开发、建设、运营，很可能成为开发商下一步转型的方向。作为房地产长效机制建设的一个重要部分，市场化、正规化的房屋租赁市场如果能够真正发展起来，将形成房屋购租相互制衡的有效体系，进而为实现控制房地产价格过快上涨、充分满足民众的住房需求、保持房地产市场的长期健康发展打下坚实的基础。 （欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013）