本文刊于10月23日重阳投资公共微信号。

　　Q：三季度房地产景气度有所回升，请问重阳投资如何解读近期地产行业形势？

　　A：三季度我国楼市成交持续回暖，房企买地意愿逐步恢复，地价上升明显；与此相一致，9月份房地产新开工面积增速年内首次由负转正，显示房企对未来市场预期有所改善。尽管三季度房地产投资依旧相对低迷，但如果新开工的回升态势能够延续，则意味着房地产投资也即将企稳回升。在我国经济结构转型的关键阶段，房地产市场的稳健复苏无疑将会为经济稳增长提供重要支撑。

　　首先，房地产成交增速维持高位，但利好政策边际效果趋弱。受房地产新政和央行降准降息等利好政策影响，全国楼市二季度开始回暖，成交面积同比上升13.3%，而三季度保持了前期的回升态势同比增长13.5%。但是，随着前期累积需求的逐步释放，近期房地产销量增速出现回落，9月楼市成交面积同比增长9.0%。考虑到去年底房地产刺激政策效果逐渐显现拉高基数，预计今年四季度房地产成交面积增速可能回落至5%-10%的可持续区间。

　　其次，伴随销售复苏，土地市场出现回暖迹象。受益于销售转暖且资金成本下降，房企拿地积极性有所上升。三季度全国300城市土地出让面积同比下滑18%，较上半年36%的降幅大幅收窄；受流动性相对宽松影响，三季度地价回升明显，300城市土地出让金同比增长15%，意味着楼面均价同比涨幅达34%。特别是9月，一线、二线、三线城市成交的楼面均价同比涨幅分别为6%、97%、55%，显示地价回升趋势开始从一线城市向二三线城市传导。

　　最后，房地产整体投资仍然低迷。由于前期在建项目逐步完工，新开工持续下滑，三季度全国房地产开发投资同比下降0.5%，历史上首次出现同比负增长。这表明房地产企业目前仍处于去库存阶段，投资意愿较低。但值得注意的是，9月单月房地产新开工面积同比增长15.3%，大幅好于1-8月的同比下降16.8%，表明房企对未来市场预期有所改善。一般而言，房地产新开工面积是投资的领先指标，如果新开工持续回升，则有望拉动房地产投资企稳并逐步复苏。(欢迎关注人大重阳新浪微博：@人大重阳，微信公众号：rdcy2013)