发布时间:2014-06-09 作者: 王庆
上海重阳投资管理有限公司总裁、中国人民大学重阳金融研究院理事王庆认为,中国房地产已经失去了投资价值,但楼市的泡沫非常坚硬,类似美国的断崖式暴跌情况可能不会在中国发生。王庆博士在华尔街见闻俱乐部第1期主题沙龙上指出,2005年人民币汇率改革,埋下了后来包括楼市在内的中国资本市场泡沫种子。
上海重阳投资管理有限公司总裁、中国人民大学重阳金融研究院理事王庆认为,中国房地产已经失去了投资价值,但楼市的泡沫非常坚硬,类似美国的断崖式暴跌情况可能不会在中国发生。
王庆博士在华尔街见闻俱乐部第1期主题沙龙上指出,2005年人民币汇率改革,埋下了后来包括楼市在内的中国资本市场泡沫种子。
“当时市场一致预期人民币汇率大幅低估,美国国会分析认为人民币低估幅度最高达到44%。如果2005年7月放开人民币管制,就不会有之后的2007年股市泡沫及后来的房地产泡沫。”王庆说,“但人民币实际贬值速度没有跟上市场预期。在2005年一次性上涨2%后,人民币进入长达8年渐进升值期。”
王庆表示,当时中国资产价格以美元计算,在这期间都被低估了30%。由于预期中的升值没有通过汇率实现,这种预期通过其他人民币资产快速升值实现。
对应在房地产行业,70个大中城市房地产指数几乎与汇率走势一致,从拐点可以看出房地产趋势比汇率快1年到1年半时间。
从今年年初以来这个趋势发生了变化,杭州楼市松动,兴业银行限制对房地产贷款,人民币汇率突然出现快速贬值。这三个因素叠加在一起,让市场担心中国是否将出现系统性风险。
王庆博士认为这种忧虑是有依据的。
王庆解释说,由于贷款以不动产为抵押,房价下降会引起银行惜贷。过去几年中国负债率上升较快,高杠杆行业房地产业资金链断裂,将导致房地产泡沫破裂,从而让经济硬着陆。经济情况恶化导致资本外逃,将引发市场人民币贬值预期,这会导致资产价格进一步下降,引发新一轮房价下行。(欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳 ,微信公众号:rdcy2013)