作者张敬伟系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员。本文刊于2022年9月6日每日经济新闻。

LPR基准利率的多次下调，也使得站在房价与利率高点的购房人心里开始权衡利弊。所以，就有了提前还贷热。

据报道，央行数据显示，今年年中开始，住房贷款利率发生明显变化。2021年12月及2022年3月，新发放的个人房贷平均利率高居不下，分别为5.63%、5.49%。但当时间来到2022年6月，新发放的个人房贷平均利率突然掉头向下，猛然降至4.62%。不但为近五年来最低，也是继2017年9月以来首次回落到5%以下区间。

贷款利率有了利差，引发购房人打起提前还贷“小算盘”，这并不令人惊奇。贷款购房是个麻烦事，提前还贷也是技术活。购房不易，如何更好地节省购房成本更是不易。好在互联网给购房者提供了交流购房心得和提前还贷的机会，网上不乏介绍提前还贷的技巧和常识。譬如，有网友介绍经验，早在2017年起就开始提前还款，如今月供只剩很少一点。“两点体会，一是提前还款=强制储蓄，二是房贷千万要留一点，抵扣个税用。”提前还款有门道，房贷银行也有对策。有网友感叹，去农行提前还贷，要收取3个月利息作为违约金，还要提前一个月预约。

购房者要趁利差提前还贷，银行则给提前还贷者设置条件。甲方乙方，皆是为了自身利益，当然也契合合同要义，无可厚非。让甲方乙方动起来的，则是贷款利率的“降”。个人房贷利率从去年底的5.63%降至如今的4.62%，也是货币政策调整的应有之义。虽然全球货币政策都处于加息通道，但是中国货币政策却在超预期调降。

一方面，我国稳经济任务依然艰巨。8月份，综合PMI产出指数为51.7%，低于上月0.8个百分点，表明我国企业生产经营活动总体延续恢复态势，但扩张力度有所减弱。此外，消费和工业增加值增长不及预期。上半年外贸势头不错，下半年则面临后劲不足压力。投资层面，虽然上半年固定资产投资增长6.1%，但是房地产开发投资下降5.4%。随着大规模减税尤其是留抵退税，公共财政收入减少，不仅政府要过紧日子，也影响固定资产投资。房地产开发投资下降，稳经济失去一剂猛药，受困房企增多也容易引发系统性风险。

今年1~7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，商品房销售面积同比下降27.1%，7月房地产开发景气指数再创新低。稳住房地产市场，不仅货币政策要给予受困房企适度灵活性，而且政府也要想方设法“保交楼”，防止楼市飞出“黑天鹅”。值得一提的是，也要关注地方金融机构发生存款汇兑风险，防止小问题变成大风险。稳住金融市场，防止金融市场出现风险传导，至关重要。

另一方面，中国通胀风险可控，全年可维持在CPI增长3%左右的温和通胀区间，这给货币政策通过多工具运用释放流动性提供了可能。除了适度降息，大规模减税降费还要适度进行，此外央行长期性工具和阶段性工具在内的10项结构性货币政策工具还要继续使用。

通过超预期降息，确保市场拥有足够流动性，是大势。这不仅让实体经济和中小微企业能够获得足够的资金支持，让其拥有真正的获得感而非“吃不饱、喝不足”的流动性饥渴，而且能让市场流动性不足的弱预期变强，消解市场焦虑增强市场信心。

由此审视楼市出现的提前还贷热，就可理解其中蕴含的多重遗憾。

首先是楼市存在的消费焦虑，今年楼市整体疲弱，不仅一些头部房企出现资金问题和交楼延迟，楼市购房需求也呈现低迷态势。因此，楼市供给侧和消费端都出现了问题，政策层面为了防范楼市焦虑蔓延为市场恐慌，进而演化为系统性金融风险，也在出台相关政策保交楼。其次，房贷利率降下来，有助于楼市健康稳定发展，能够降低购房成本，促进刚需及改善型群体购房，化解楼市风险。其三，降低房贷利率和提前还贷热存在因果关系，而且是值得肯定的。毕竟，购房者提前还贷，有助于银行资金提前回款。而且，也能刺激提前还款者的购房热情，在还款后按照现在的较低利率再次购房。

提前还贷热，既是宏观经济状态的体现，也是楼市焦虑的折射。

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