作者张敬伟系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员。本文转自于2023年4月4日北京青年报。

自然资源部、银保监会日前印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（简称《通知》），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。2022年以来，全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，天津、山西、山东、江苏等省市已经全面开展二手房“带押过户”。

　　“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。此举有利于缩短交易流程，减轻交易双方时间和经济成本，提高二手房交易效率。自然资源部、银保监会《通知》是对多城“带押过户”实践的顶层确认，也是通过“红头文件”的方式让“带押过户”更加规范。

　　从多城“带押过户”政策效果看，3月杭州二手房成交量突破万套，成都则突破2.6万套。3月份，北京楼市“小阳春”也如期而至。当月北京二手住宅网签数量为22192套，环比、同比均有一定增长。同为一线城市的广州，3月该市二手住宅网签宗数创下2021年5月以来的新高。三四线城市的二手房销售要弱一些，但在二手房市场大势的传导下，二手房销售数据预期也会出现环比同比增长。

　　“带押过户”政策，不仅是对楼市新周期亟须“加油鼓劲”的回应，也是对楼市基层实践的认可。在购房政策存在堵点的情况下，房产中介往往有自己的解决办法，这样的办法有时存在瑕疵，过度炒作时还会引发资金风险，需要禁止。而如果楼市处于低迷状态，刚需群体受制于政策限制而不能购房时，就需要房地产管理部门在执行层面予以破局。这样就能打通二手房市场梗阻，带动新建商品房交易，从而激活楼市良性大循环。

　　“带押过户”不仅解决了刚需和改善住房的安居需求，给萎靡的楼市注入了活力，而且基层实践得到了两部委“红头文件”的确认。这涉及民生福祉、市场红利和政策，也体现了法治精神。民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。这不仅为不动产“带押过户”提供了法律依据，而且也为激活楼市提供了可资借鉴的标本。

　　“带押过户”已经在多城试点中释放出积极的市场信号，现在有了两部委顶层设计的“红头文件”托底，“带押过户”在执行中会有更好的实践效果。当然，“带押过户”政策要在所有城市落地，还需要有稳健的路线图。按照《通知》要求，以“三个拓展”全面推进“带押过户”；推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

　　中国楼市具有典型的差别化特点。一线城市楼市虽有周期性波动，但从来不愁房卖——无论新建商品房还是二手房；二线热点城市、省会城市和计划单列市的楼市周期性波动更大一些，二手房交易能够作为这类城市楼市的晴雨表；三四线城市楼市压力更大，存量房矛盾不少，二手房交易迟滞是市场常态。在此情势下，“带押过户”执行有序进行，由点到面，是应有之义。

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