作者王衍行系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员，本文载于2022年10月7日财富中文网。

穆迪分析如今预计美国房价从峰值到谷底的跌幅区间为5%至10%。在价格严重“高估”的房产市场，预测的跌幅为10%至15%。如果发生经济衰退，穆迪分析预计美国房价跌幅就将扩大至10%至15%，而价格严重“高估”的房产市场的跌幅将达到20%至25%。假设美国房价下跌15%，显然这一跌幅并不能够彻底抹除美国房价在疫情房产热期间出现的惊人的43%增幅。然而，它将是二战后出现的第二高房价跌幅，仅次于美国房价在2006年至2012年房产泡沫破灭期间出现的27%的跌幅。

穆迪的这篇报告的质量很高。我近几年多次撰文抨击穆迪的观点，文章在中国流传及影响力甚广，这次是我首次肯定穆迪，原因在于，穆迪对美国楼市的这个分析严谨、科学、中立、深入。

还算乐观的结论。若穆迪对美国楼市的分析结论成立，即：“美国楼市中，半数城市降价20%以上”，则，在美国及世界经济一片哀鸿遍野之中，美国楼市的前景算是比较乐观的，其实，若从极端的情况考虑，这个20%的数值可能处于银行贷款敏感性分析及绝大多数房主的可承受范围之内。也就是说，美国的楼市波动并没有想象中那么大。

疫情房产泡沫（Pandemic Housing Bubble）构成本轮美国房市降价的安全垫。譬如，本文中提及，假设美国房价下跌15%，显然这一跌幅并不能够彻底抹除美国房价在疫情房产热期间出现的惊人的43%增幅。加之，由于美国的企业和家庭拥有强劲的资产负债表、以及劳动力短缺，所以，房价下跌15%对风险的可控性影响可能微乎其微。

利率敏感性的房产可能影响较大。由于美国加息幅度之大对美国房市的巨大冲击，令许多人措手不及，这次，可能对利率敏感性房产冲击较大，而豪宅市场、房屋租赁市场可能走出独立的上涨行情，因此，美国房市的走势，需要详尽的细分才具有价值，也就是说，美国房市中的个别房屋未来仍然存在巨大的投资机会，换句换说，今后五到十年，不管美国经济的悲观走势如何，美国房市的危中之机可能超过“疫情房产泡沫”。特别是，本轮整治通胀的最好结果，可能使高通胀“固化”，即如影相随，那么，美国房市价格与高通胀“与狼共舞”，则不足为奇。

当然，北美以外国家的房市就没有那么幸运了，需要特别指出的是，一些发展中国家、新兴市场国家、俄罗斯、乌克兰等，则可能面临巨大、极端、严峻的挑战。

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