作者王衍行系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员，本文载于2023年2月10日财富中文网。

2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。这是2022年中以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者，此外龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，因此维持公司投资级评级，展望上调为稳定。业内人士分析，标普上调龙湖集团展望，释放出国际评级机构对优质中国房企信心回归的积极信号。

标普22年中以来首次上调中国房企展望，龙湖维稳投资级。2月9日，标普将龙湖集团控股有限公司的评级展望由负面调整至稳定。与此同时，标普确认了该公司的长期发行人信用评级为“BBB-”，其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。稳定的展望反映了标普的预期，即龙湖集团将在未来12-24个月内改善其流动性缓冲和资本结构。这是2022年中以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。

标普对龙湖的客观肯定是“名实相副”，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，龙湖已经与六大国有银签署战略合作协议，预计龙湖获得了不少于3000亿人民币的信贷额度，用于发展、再融资和收购。据了解，龙湖集团已于2022年12月9日获得由中国银行提供国内担保的7亿元人民币无抵押离岸银行贷款，该公司是为数不多获得此类贷款的民营房地产开发商。此外，龙湖还成功发行了一支20亿元的中债增信债券。龙湖非限制性现金比例很高，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度。

龙湖可能仍然处在“一花独放”阶段。当前，能够与龙湖相提并论的房企仍然是凤毛麟角，而多数房企的困境虽然有所缓解，但整体依然处于水深火热之中，个别房企依旧苦苦挣扎。也就是说，中国的房地产业可能仍然需要经过个别的“寒彻骨”考验，才有希望迎来百花齐放的时刻。

良好的资产负债表绝非一日之功。龙湖的稳健得益于持续多年的日积月累。截至2022上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比为4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。

龙湖集团的稳定展望反映了标普的观点，即该公司将进行审慎的财务管理。这表明，该公司始终保持着十分清醒的头脑，从而稳扎稳打。

有效的政策支持是个“利好”，但这只是“外因”，需要强调的是，外因是变化的条件，内因是变化的依据；外因的作用无论多大，也必须通过内因才能起作用。譬如，标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施。

值得一提的是，未来下行的趋势可能在短期内难以逆转，复苏也是缓慢的，例如，今年1月，房屋销售依旧低迷，百强房企的销售额同比降幅超三成。我预计，从2022年开始，中国的房地产市场可能已经步入了十年左右的下行周期。

房企评级下调与房企海外融资断崖式下降的“缺口”难以在短期平复。受疫情、调控升级、金融政策趋紧等综合因素影响，地产行业销售降至冰点，部分房企资金链吃紧，甚至出现债务违约，三大评级机构频繁下调中国房企信用评级。

据中国房地产协会统计，2021年下半年以来，三大国际评级机构下调房企评级超过250次，有70多家房企主动撤销评级，其中不乏部分头部房企。三大国际评级机构的信用评级，是房企海外融资的重要信用背书，经历评级下调潮之后，海外融资渠道基本停滞。据CRIC数据显示，2022年100家典型房企全年境外债权融资同比下降了69%。

需要引起重视的是，前几年中国房企债务严重违约对国际金融市场带来巨大冲击，在企业诚信问题上，历来都是“毁树容易，种树难”。随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，但可能准入严格、条件苛刻。

总之，中国房地产业复苏已经曙光乍现，但这是一场持久战。

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