据彭博社6月4日报道，一个由美国两党共同组建的参议员集团正在最后落实一份清算房地美和房利美的计划。“两房”自2008年被美国政府接管之后，有关要求对这种“半公半私”的机构进行清算，并建立起能够令抵押市场变得合理有效的新机构的呼声不断。而在此次公布的法案草案中，明确给出“两房”将在5年内解散的时间表。

　　提出时机略为巧妙

　　这一提案可能将于本月颁布。根据彭博社获得的法案草稿，“两房”在解散之后，美国财政部将承担“两房”现有的抵押贷款担保的责任。这两家公司将抵押贷款打包成证券，并对这些抵押贷款的本息支付提供担保。此后，一个由私人资本资助的政府抵押贷款证券再保险公司将取而代之，新机构将被命名为联邦抵押贷款保险公司，并努力建设一个共同的证券化平台，帮助小型贷款机构发行证券。新机构还将继续保留“两房”现有的多户住房担保。不过，这一法案需要私人金融家提供足够的资金来覆盖房价暴跌产生的损失。

　　由“两房”负责担保住房抵押贷款的美国住房金融模式源自上世纪30年代的大萧条，是罗斯福新政的内容之一。2006年底，美国房地产市场泡沫破裂，逐步引爆2008年的金融危机，“两房”体制的弊端在危机中集中暴露，“两房”一度濒临破产。为挽救房地产市场，美国政府接管“两房”，并先后注资近1900亿美元对这两家抵押贷款融资巨头提供救助。在去年修订的最新救助条款规定下，“两房”需要将盈利全部上缴美国财政部作为股息。

　　而此次提出的解散“两房”计划是首份由两党议员共同努力敦促构建新型房地产金融体系的法案，提出的时机非常巧妙。如今房价的稳步回升显示，美国楼市的低谷期已经过去。5月28日发布的标准普尔/凯斯-席勒房价指数显示，3月20个大城市房价的同比增幅达10.9%，创下了2006年4月以来的新纪录。彭博社评论称，此份草案在美国房地产市场复苏之际提出，势必将引起一场轰轰烈烈的大讨论。

　　“现在美国楼市开始部分复苏，私人资本看到有利可图，希望再次进入房贷市场。为了获得最大‘准入口’，私人资本需要减少或者直接消除‘两房’的影响力，这就是此份准备草案产生的原因。”伦敦前副市长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员约翰·罗思义在接受《国际金融报》记者采访时如是说。

　　对冲基金押宝“两房”

　　多年来，美国各界就“两房”何去何从展开激烈辩论。从观念层面上，“两房”改革涉及的核心问题在于政府在住房市场的参与度。2010年，美联储前主席保罗·沃尔克在接受《福布斯》采访时就表示，房利美和房地美最终必须清盘，以重振美国房贷市场。

　　2011年2月，美国财政部与住房和城市发展部向国会提交了改革白皮书，正式拉开“两房”改革序幕，改革的主要思路是“市场调节”，即让私人资本回归房地产按揭市场，减少政府干预。

　　不过，在罗思义看来，“美国的房地产市场庞大且对政治相当敏感，因此美国政府不可能放任不管。”

　　罗思义认为，消除或者激进地减少“两房”的角色成分可能再次引起导致2008年金融危机时期的旧有系统的问题，比如正常情况下私人部门获取利益，而一旦房价下跌导致的实际损失将由国家或者纳税人来承担。“一个机构能同时承担盈利和亏损才是负责任的金融行为。从经济角度来看，‘两房’的退出可能会产生负面结果，维持‘两房’的现有格局可能是更好的选择”。

　　近期，被美国联邦住房金融局接管并接受援助近6年的“两房”受房地产市场的带动“咸鱼翻身”，连续5个季度实现盈利，有投资者预计，未来“两房”支付的股息能够超过政府1870亿美元的注资，从而摆脱政府控制，“恢复自由之身”。而据《华尔街日报》报道，一些在美国房地产市场崩溃中赚到大钱的对冲基金，现在开始重新押注经济复苏背景下的房地美和房利美，保尔森公司和佩里资本购买了“两房”所谓的优先股，他们希望让这两家公司最终给优先股股东进行偿付。有知情人士透露，作为“两房”优先股的持有人，保尔森公司、佩里资本及其他投资者正试图说服国会，让房地美和房利美以某种形式重组或私有化。

　　不过也有人指出，“两房”被私有化的可能微乎其微，因为在救助条款上，根本就没有设置政府退出的相关条款。奥巴马政府官员也表示，任何关于“两房”的资本重组都是无效的。