作者陈治衡系中国人民大学重阳金融研究院助理研究员。本文刊于2022年5月20日中国网。

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。结合最近的贷款市场报价利率数据来看，5年期以上LPR为4.6%，按照《通知》规定测算，首套个人住房贷款利率将不低于4.4%，二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。《通知》的颁布，在一定程度上降低了刚需购房人群的购房成本，体现出中国对房地产行业管理的进一步深化。

近期，中国对于房地产行业的政策导向立场鲜明、松紧有度。4月29日，中央政治局会议再次指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。央行、银保监会等多家监管部门同样继续秉持“房住不炒”的定位对房地产行业进行监督管理。这相当于是给房地产行业划定发展边界，不仅能够有效促进行业发展，更符合经济社会需求，也有助于中国经济步入高质量发展阶段。

另一方面，政策要求“各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。这是以经济现状为基础，为房地产行业提供了更多政策监管空间。从年初至今，全国多地已推出关于房地产行业的多条政策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面的利好政策。而且，政策调控涉及的城市由外围三四线城市逐步覆盖至二线城市，“因城施策”的特点也愈加明显。

房地产行业仍是中国经济的重要组成部分，其在中国经济结构中占比相当大。国家统计局公布的数据显示，2021年房地产行业产值占GDP的比例为6.78%，占固定资产投资完成额比重约为27.78%。2021年全年商品房销售额累计达18.19万亿元，同比增长4.8%。从产业链的角度来看，上中下游又分出水泥、建材、家电等多个细分行业。

与此同时，由于行业的高杠杆、高负债特点，出于中国金融市场平稳发展的考虑，中国要求房地产行业监管必须有严格标准。5月4日，央行、证监会、银保监会及深交所同时发声，落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施，重点强调要“执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”。从数据上看，截至2020年，中国房地产开发企业资产负债率为80.68%，这成了严重制约行业发展的资产包袱，更不利于金融信贷的健康发展。由此，监管层对房企融资设置了“三条红线”。自“三条红线”实施以来，负债水平有所下降，但房企平均负债率仍然较高，债务“暴雷”的潜在风险依旧是制约行业健康发展的巨大障碍。

从房企融资来源的结构来看，除了银行信贷、自筹资金外，个人按揭贷款也是房企融资重要的来源之一。2021年，房企通过个人按揭贷款获得的资金规模为3.24万亿元，如此巨大的规模给居民可支配收入以及消费带来严重的挤压效应。如今，新冠肺炎疫情的影响仍未消散、国际地缘冲突带来的不确定性增加，中国经济发展面临较大的下行压力。作为带动经济“三驾马车”之一的消费被房企融资挤占的现状需要进一步化解。同时，债务违约的情况也值得高度警惕。这对监管的有效性和灵活性提出了新的要求。

近期，银保监会指出要“因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划”，这正是化解消费挤压现状的积极措施。同时，“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”，这也是防范债务违约风险的应对之策。当下，则是要提高政策的有效性，持续不断地深入落实，才能进一步促进房地产行业的健康发展。

继续发挥资本市场对于经济的支持作用，发挥市场调节作用为房企盘活资产、化解债务问题是当下的重点任务之一。5月11日，国务院常务会议提出，鼓励发行基础设施REITs的新要求。会议要求，“按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险”。此外，证监会也提出，要积极支持房地产企业债券融资，拓宽基础设施REITs试点范围。从项目端看，截至4月30日，中国资本市场中共有12只公募REITs上市，募资规模达458亿元。从投资端看，已上市12只公募REITs在二级市场涨势良好，平均涨幅超过20%，多只公募REITs进行分红派息，给投资者带来可观的收益。

总的来说，立场鲜明、松紧有度的政策导向更利于把控房地产行业的发展方向，利于行业的健康前行。具体来说，首先，有必要实现严监管与宽监管之间的均衡，及时防范化解房企的债务风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线；其次，深化金融供给侧结构性改革，发挥市场配置资源的灵活性和及时性，不仅能够营造出良好的房地产企业融资环境，更利于形成优质的全国资金融通大市场，促进中国经济高质量发展；最后，应以“保民生”“保市场主体”“保就业”为经济动力发力点，加强政策支持中小微企业发展，激活市场活力，促进消费“马车”继续发力，带动中国经济高质量发展。

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